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一、出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同效力怎么认定
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。不过存在例外情况，若在起诉前出卖人取得商品房预售许可证明，该合同可认定有效。
法律作此规定主要是为了维护房地产市场交易秩序，保障买受人的合法权益。未取得预售许可证明就预售商品房，可能使买受人面临诸多风险，如房屋无法建成、质量无保障等。所以，一般情形下认定合同无效，可让买受人有机会及时止损。
而规定在起诉前取得预售许可证明合同有效的情形，是考虑到实际情况中，部分出卖人可能后期完善了相关手续。这样既保证了法律的严肃性，又兼顾了交易的稳定性和灵活性。
因此，在商品房预售交易中，买受人应注意查看出卖人是否具备预售许可证明，以降低交易风险；出卖人则应依法取得相关许可后再进行预售活动，避免合同被认定无效带来的法律责任和经济损失。
二、出售抵押房产的买卖合同是否有效
出售抵押房产的买卖合同一般是有效的。
根据相关法律规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。这意味着，即使房产处于抵押状态，抵押人也有权出售该房产，其与买受人签订的买卖合同并不因房产已抵押而当然无效。
只要买卖合同符合民事法律行为有效的一般条件，即行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同就是有效的。
不过，在出售抵押房产时，抵押人负有及时通知抵押权人的义务。如果抵押人未通知抵押权人或未告知买受人房产已抵押的情况，可能会引发一系列问题。例如，抵押权人可能会对抵押物行使优先受偿权，从而影响买受人的权益；买受人也可能因抵押人未履行告知义务，以欺诈为由要求撤销合同并要求抵押人承担相应的赔偿责任。
综上所述，出售抵押房产的买卖合同通常有效，但交易过程中需遵循相关法律规定，保障各方合法权益。
三、出现商品房买卖纠纷怎么办
出现商品房买卖纠纷，可按以下步骤处理：
第一，协商解决。买卖双方直接沟通，就争议问题进行协商，提出解决方案。这种方式成本低、效率高，能避免矛盾激化。
第二，寻求调解。若协商不成，可请求消费者协会、房地产管理部门等第三方机构调解。第三方会站在中立立场，依据事实和法律进行调解，促成双方达成和解协议。
第三，申请仲裁。若购房合同中有仲裁条款，或纠纷发生后双方达成仲裁协议，可将纠纷提交仲裁机构仲裁。仲裁具有专业性、保密性等特点，一裁终局。
第四，提起诉讼。当事人也可直接向人民法院提起诉讼。法院会根据事实和法律作出判决，判决具有强制执行力。在诉讼过程中，要注意收集和保存相关证据，如购房合同、付款凭证、沟通记录等，以支持自己的主张。
遇到商品房买卖纠纷，当事人应冷静应对，根据具体情况选择合适的解决方式，维护自身合法权益。
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