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一、商品房认购协议交的定金可以退吗
商品房认购协议中交付的定金能否退还，需视具体情况而定。
若因购房者自身原因不想购买，拒绝签订购房合同，根据定金罚则，开发商有权不予退还定金。因为定金具有担保性质，购房者违约，定金便作为违约赔偿归开发商。
若因开发商原因，如开发商将房屋转售他人等，导致无法签订购房合同，购房者可要求开发商双倍返还定金。这是为了保障购房者权益，对开发商违约行为的惩罚。
若因不可归责于双方的事由，例如政策调整、不可抗力等，致使商品房买卖合同未能订立，开发商应当将定金返还给购房者。此时双方均无过错，定金应退还以平衡双方利益。
所以，定金能否退还取决于哪方违约或是否存在不可归责于双方的事由。在遇到此类问题时，建议购房者收集相关证据，与开发商协商解决；协商不成，可通过法律途径维护自身合法权益。
二、商品房延迟交付违约金的法律规定
商品房延迟交付违约金的规定主要依据《民法典》及相关司法解释。若购房合同有约定，按约定处理。但约定违约金低于造成损失，当事人可请求法院或仲裁机构增加；约定违约金过分高于造成损失，当事人可请求适当减少。
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，若合同未约定违约金数额或损失赔偿计算方法，违约金数额或损失赔偿额可参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
在司法实践中，法院判定违约金时会综合考量合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素。购房者主张违约金，需提供开发商延迟交付证据，如交房通知、沟通记录等。若开发商能证明延迟交付属不可抗力等免责情形，可不承担或部分承担违约责任。
三、商业用房土地使用权到期后怎么办
商业用房土地使用权到期后，可按以下方式处理：
首先，依据相关法律，土地使用者可申请续期。商业用地通常为40年使用期限，使用权到期前，使用者应至当地土地管理部门提交续期申请。若土地出让方同意续期，双方需重新签订土地出让合同，并按照新合同约定支付土地出让金。如此，土地使用者可继续使用该商业用房。
其次，若因公共利益等原因，土地出让方不同意续期，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权将由国家无偿取得。不过，对于地上建筑物，国家一般会给予相应补偿。补偿标准会根据建筑物的实际情况、市场价值等因素确定。
最后，在处理商业用房土地使用权到期问题时，使用者要及时关注当地政策法规变化，按规定程序办理相关手续，以保障自身合法权益。
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