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一、抵押合同必然无效吗
抵押合同并非必然无效。抵押合同是抵押权人与抵押人签订的，以抵押物为债务提供担保的协议。以下情形可能导致抵押合同无效：
第一，主体不适格。无民事行为能力人签订的抵押合同，因主体缺乏相应的民事行为能力而无效。
第二，恶意串通。若抵押人与抵押权人恶意串通，损害他人合法权益，该抵押合同无效。
第三，违反强制性规定。违反法律、行政法规的强制性规定签订的抵押合同无效，但该强制性规定不导致抵押合同无效的除外。
第四，违背公序良俗。例如以危害公共安全的物品作抵押，合同会因违背公序良俗而无效。
除上述情形外，在符合法律规定的条件下，抵押合同是有效的。合同双方具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，抵押合同自成立时生效。因此，不能一概而论地认为抵押合同必然无效。
二、抵押合同无效如何处理
抵押合同无效时，应根据相关法律规定进行处理。
若合同无效是一方过错导致，有过错方需赔偿对方因此遭受的损失。例如，抵押人故意隐瞒抵押物的重大瑕疵，导致合同无效，抵押人应赔偿抵押权人因签订和履行合同产生的实际损失，像为办理抵押手续支出的费用等。
若双方都有过错，各自承担相应责任。法院会综合考虑双方过错程度，确定责任比例。比如抵押人提供部分虚假资料，抵押权人在审查时也未尽到合理注意义务，双方可能按一定比例分担损失。
对于因抵押合同取得的财产，应予以返还。如果抵押物已交付，抵押人有权要求返还；若抵押权人已支付款项，抵押人需退还。
在某些情况下，还可能涉及追缴财产。若双方恶意串通，损害国家、集体或第三人利益，取得的财产应收归国家所有或返还集体、第三人。抵押合同无效后的处理需依据具体情况，遵循过错责任原则，保障当事人合法权益，维护市场交易秩序。
三、办公楼抵押合同什么时候生效
办公楼抵押合同的生效时间，需根据具体情况判断。
如果是一般的办公楼抵押合同，根据《民法典》规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。只要合同当事人具备相应民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同成立时即生效。通常双方签字或者盖章之时合同成立并生效。
不过，对于办公楼抵押这种不动产抵押，还涉及抵押权的设立问题。根据法律规定，以建筑物和其他土地附着物等不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。也就是说，合同生效不代表抵押权就一定设立了，只有办理了抵押登记，债权人才能获得抵押权。如果仅签订抵押合同而未办理登记，债权人无法取得抵押权，但抵押合同本身的效力不受影响，债权人可依据有效的抵押合同追究抵押人的违约责任。
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