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一、房地产开发商的五证是哪五证

房地产开发商的五证包括：

1. 《国有土地使用证》：这是证明开发商已合法取得该土地的使用权，并明确土地使用年限和用途等信息的凭证。拥有此证，意味着开发商对土地的使用是经过合法审批的。

2. 《建设用地规划许可证》：此证确定了该地块按照城市规划部门的要求，可用于建设特定的房地产项目，保证项目的建设符合城市整体规划。

3. 《建设工程规划许可证》：它是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，确保建设工程的位置、规模、高度等符合规划设计。

4. 《建设工程施工许可证》：表明建设工程已经具备了施工条件，可依法施工，保证工程建设按照规范和要求进行。

5. 《商品房销售（预售）许可证》：若开发商要预售或销售商品房，必须取得该证，以保障购房者的合法权益，使其所购房屋具备合法销售的资格。

购房者在购房时，应仔细查看开发商的五证，避免自身权益受损。

二、房地产开发商垫付首付合法吗

房地产开发商垫付首付的行为不合法。

从金融管理角度看，银行在审批住房贷款时，要求购房者支付一定比例首付，是为评估和控制信贷风险。开发商垫付首付，使购房者实际首付未达银行要求，银行难以准确评估贷款风险，违背了金融监管规定。

从房地产市场秩序角度讲，这种行为会诱导一些原本不具备购房能力的消费者进入市场，可能导致市场虚假繁荣，增加市场不稳定因素。比如部分消费者可能因开发商垫付首付而冲动购房，后续却无力偿还贷款和支付剩余房款，造成违约现象，破坏市场正常运行。

另外，根据相关法规，房地产开发企业、房地产中介机构不得采取首付分期等形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款。所以，开发商垫付首付的做法违反了相关政策规定，损害了正常的市场秩序和金融安全。若遇到开发商垫付首付情况，消费者应保持警惕，避免陷入潜在法律风险。

三、房屋产权不明晰可以做协议吗

房屋产权不明晰时签订协议存在一定法律风险，但可以签订相关协议，不过其效力和可履行性需具体分析。

若签订的协议是为了明确产权归属，比如约定通过一定方式（如出资情况、实际使用情况等）来确定各方对房屋的产权份额，在不违反法律法规强制性规定、不损害国家、集体和他人合法权益的前提下，协议可能有效。然而，由于产权本身不明晰，此类协议的履行可能会面临诸多障碍，一旦产生争议，协议的执行可能存在困难。

若签订的是涉及房屋买卖、租赁等处分性质的协议，由于产权人不确定，可能会导致协议因无权处分而效力待定。如果事后未得到真正产权人的追认，协议可能被认定无效，签订协议的一方可能要承担相应的违约责任。

所以，在房屋产权不明晰的情况下签订协议，建议先通过合法途径明确产权归属。若因特殊原因必须签订协议，应详细约定各方权利义务、违约责任等内容，以降低风险。同时，可咨询专业律师以确保协议的合法性和有效性。

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