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一、房产定金与订金的区别
房产交易中，定金与订金虽仅一字之差，但存在显著区别：
一是性质不同。定金具有担保性质，是为确保合同的履行，根据法律规定或当事人约定，由一方当事人在合同订立时或订立后履行前，按照合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或其替代物。而订金只是一种预付款，是一方当事人为履行合同而预先支付的一定数额的款项，不具有担保性质。
二是法律后果不同。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。若支付订金的一方不履行合同，收受订金一方应如数退还；若收受订金一方不履行合同，支付方有权要求返还订金，收受方一般仅需退还订金，无需双倍返还。
三是数额限制不同。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金的效力。而订金的数额通常由双方当事人自行协商确定，法律一般没有严格限制。
二、房产定金不能超过多少
房产定金不能超过主合同标的额的百分之二十。相关法律依据是《民法典》第五百八十六条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定，但是不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
在房产交易中，明确定金数额的上限十分重要。比如，一套价值200万元的房产，按照法律规定，定金最多不能超过40万元。如果买卖双方约定的定金数额超过了这个上限，那么超过部分将不被认定为定金的性质。若出现违约情况，在适用定金罚则时，也仅能以不超过主合同标的额百分之二十的部分来进行处理。所以，在房产交易签订定金协议时，应注意定金数额的约定是否符合法律规定，以保障自身合法权益。
三、商品房买卖中的定金怎么处理
在商品房买卖中，定金的处理需依据具体情况而定：
一是若购房者按约定履行合同义务，比如按时支付房款、办理相关手续等，定金应抵作价款或者予以收回。因为此时购房者已依约行事，定金起到的是一种担保合同履行的作用，当履行完成，定金自然应按约定处置。
二是若购房者违约，比如未在约定时间内支付房款、无故放弃购房等，开发商有权没收定金。这是因为定金具有惩罚违约方的性质，购房者的违约行为致使合同无法正常履行，开发商没收定金是合理合法的。
三是若开发商违约，例如未按时交房、房屋存在严重质量问题等，开发商应双倍返还定金给购房者。这是为了保障购房者的合法权益，对开发商的违约行为进行惩罚。
总之，商品房买卖中定金的处理遵循合同约定和法律规定，旨在保障交易双方的合法权益，促使双方诚信履行合同义务。
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