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一、所有的二手房都要交土地出让金吗

并非所有二手房都要交土地出让金。

土地出让金的缴纳情况，主要取决于土地性质。如果二手房土地性质为出让，即开发商当初已向政府缴纳土地出让金取得土地使用权，这类二手房交易时，一般无需再次缴纳土地出让金。

若土地性质是划拨，比如一些房改房、经济适用房等，在进行二手房交易时，通常需要补缴土地出让金。这是因为划拨土地是政府无偿提供给使用者的，当房屋发生交易、改变用途等情况时，需将土地性质从划拨转变为出让，就要缴纳相应的土地出让金。其计算方式通常根据当地政策规定，结合房屋建筑面积、地段等因素确定。

总之，判断二手房是否需交土地出让金，关键在于核实土地性质，可查看房屋产权证书或向当地不动产登记部门咨询确认。

二、沈阳二手房中介费是买方出还是卖方出

沈阳二手房中介费的承担方并没有明确的法律强制性规定，主要由买卖双方自行协商确定。

在实际交易中，常见的情况有以下几种：

一是由买方承担。许多市场交易习惯倾向于买方负担中介费，这可能是由于在房产交易中，买方往往更急于达成交易，且中介主要为买方提供寻找合适房源、带看、协助谈判等服务，所以买方愿意承担这笔费用。

二是由卖方承担。若卖方急于出售房屋，或者市场处于卖方市场，卖方为了尽快促成交易，可能会主动提出承担中介费，以此吸引更多潜在买家。

三是买卖双方共同承担。双方根据协商，按照一定比例分担中介费，这种情况也较为常见，能够平衡双方的经济负担。

总之，沈阳二手房中介费到底由买方还是卖方出，或者双方分担，关键在于买卖双方在交易过程中的协商约定，并最好在相关合同中明确注明，以避免后续纠纷。

三、如果买二手房子交了定金不买了可以退吗

购买二手房交定金后不买了，定金能否退还需视具体情形而定。

若因购房者自身原因，比如临时改变主意、资金短缺等主观因素决定不买，根据定金罚则，一般情况下定金不能退还。定金的作用在于确保合同履行，给付定金方不履行约定债务的，无权要求返还定金。

然而，若存在以下情形，定金有可能退还：一是卖方存在违约行为，例如房屋实际情况与约定严重不符、无法按时办理产权过户等，此时购房者有权要求卖方双倍返还定金。二是因不可抗力等不可归责于双方的原因，导致房屋买卖合同无法继续履行，如房屋在交易过程中遭遇自然灾害损坏严重，这种情况下定金应当退还。三是双方在定金合同或后续协商中对定金退还另有约定，只要该约定不违反法律规定，就应按照约定执行。总之，需综合具体情况判断定金是否可退。

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