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一、房屋买卖合同无效抵押合同有效吗
房屋买卖合同无效，抵押合同是否有效需分情况判断。
若抵押合同具有独立性，不以房屋买卖合同的存在为前提，且满足法律规定的有效要件，如当事人具备相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律法规强制性规定和公序良俗，即使房屋买卖合同无效，抵押合同仍可能有效。比如，抵押人用该房屋为他人的债务提供担保，且担保行为是其真实意思表示，没有其他导致合同无效的情形，此时抵押合同效力不受房屋买卖合同无效的影响。
若抵押合同从属于房屋买卖合同，以房屋买卖合同的有效存在为基础，当房屋买卖合同被认定无效，抵押合同也会随之无效。例如，在购房贷款抵押中，购房者以所购房屋为抵押物向银行贷款，银行基于有效的房屋买卖合同才与购房者签订抵押合同。一旦房屋买卖合同无效，抵押合同便失去了存在的依据，也会被认定无效。
总之，房屋买卖合同无效时，抵押合同的效力要结合其性质、相关法律规定以及具体情况来综合判定。
二、设定抵押的房产买卖合同是否有效
设定抵押的房产买卖合同一般有效。根据相关法律规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
这意味着，即使房产已设定抵押，抵押人仍有权将其出售给他人，所签订的买卖合同通常是具备法律效力的。因为合同效力主要依据双方当事人是否具备相应民事行为能力、意思表示是否真实、合同内容是否违反法律和公序良俗等因素判断。设定抵押并不直接影响这些合同生效的要件。
不过，对于买受人存在一定风险。若抵押人未通知抵押权人或者未告知买受人，可能导致抵押权人在实现抵押权时，对买受人的权益产生影响。比如，当抵押人无法履行债务时，抵押权人有权就该抵押房产优先受偿，买受人可能面临房产被拍卖、变卖等情况。为保障自身权益，买受人在签订合同前应要求出卖人如实告知抵押情况，并可通过约定违约责任等方式降低风险。
三、担保房子抵押贷款还不上怎么办呢
若担保房子抵押贷款还不上，可按以下方式处理：
首先，主动与贷款机构沟通。向其说明自身经济状况和还款困难，尝试协商解决方案，比如申请延长还款期限、调整还款计划等。若贷款机构同意，能避免抵押物被立即处置。
其次，考虑自行出售房产。若确实无力偿还贷款，可在征得贷款机构同意后，自行寻找买家出售房产。用售房款偿还贷款，剩余款项归自己所有，可减少因拍卖带来的价值损失。
再者，若无法协商且未自行出售，贷款机构可能会通过法律途径解决。贷款机构会向法院起诉，要求拍卖抵押房产以偿还贷款。法院判决后，会对抵押房产进行拍卖。拍卖所得用于偿还贷款本息、违约金、诉讼费等费用。若拍卖所得不足以偿还全部债务，剩余部分债务仍需偿还；若有剩余，则会返还给抵押人。
总之，出现还款困难应及时与贷款机构沟通，积极寻找解决办法，以降低可能面临的法律风险和经济损失。
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