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一、购房合同双方签字就能生效吗

购房合同双方签字一般情况下能生效，但存在特殊情形。

通常，根据《民法典》规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立，依法成立的合同，自成立时生效，所以购房合同双方签字后通常即生效。

不过，存在一些例外情况。一是附条件或附期限的购房合同。若合同中约定了生效条件或期限，那么需条件成就或期限届至时合同才生效。比如约定以获得银行贷款审批通过为生效条件，在未通过审批前合同不生效。二是合同违反法律法规强制性规定。例如房屋属于违法建筑，签订的购房合同因违反法律强制性规定而无效，即便双方签字也不产生法律效力。三是合同存在欺诈、胁迫、重大误解等可撤销情形。受欺诈、胁迫方或存在重大误解的一方，有权请求人民法院或者仲裁机构撤销合同，撤销后合同自始无效。

因此，不能简单认定购房合同双方签字就必然生效，要结合具体情况判断。

二、房屋转让合同是不是购房合同

房屋转让合同与购房合同存在区别，但在特定情况下可能有相似之处。

购房合同通常指购房者与开发商或售房者签订的，用于购买新建商品房或二手房的合同，主要目的是明确双方在房屋买卖交易中的权利和义务，包括房屋基本情况、价格、付款方式、交付时间等条款。

房屋转让合同范围更广，它可以涵盖多种房屋产权转移的情形。除了普通的买卖转让，还可能包括赠与、继承等方式导致的房屋产权变更。比如，房屋所有人将房屋赠与他人所签订的合同，也属于房屋转让合同，但并非购房合同。

不过，在二手房交易中，房屋转让合同和购房合同在实际操作中含义相近，都是围绕房屋买卖进行的约定。但从严格法律定义来讲，二者不能完全等同。

综上所述，不能简单认为房屋转让合同就是购房合同，需根据合同具体内容和交易背景判断。

三、定购房屋协议的定金是否可退

定购房屋协议的定金能否退还，需依据具体情形判断。

若因购房者自身原因不想购房，导致未能签订正式购房合同，根据定金罚则，开发商有权不退还定金。因为定金的作用是担保合同履行，购房者违约时，定金不予退还。

若因开发商原因，如开发商未取得预售许可证、擅自改变房屋规划等，致使合同无法签订，购房者可要求退还定金，甚至可要求双倍返还。这是由于开发商违约在先，应承担相应责任。

若因不可归责于双方的事由，如政策调整、不可抗力等，导致合同无法签订，购房者可要求退还定金。因为双方均无过错，定金应予以退还。

在处理定金退还问题时，购房者应注意收集相关证据，如协议、付款凭证等，以维护自身合法权益。若与开发商协商不成，可通过法律途径解决。

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