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一、怎么才能判定是二套房
判定二套房主要从以下几方面来看：
一是贷款记录。若之前有过购房贷款记录，即便首套房已出售或结清贷款，再次申请贷款购房，通常也会被认定为二套房。例如，之前贷款买过房，后来将房子卖掉，再贷款买房时仍可能按二套房政策执行。
二是房产登记情况。在不动产登记系统中，若家庭名下已登记有一套住房，再购买住房就会被认定为二套房。这里的家庭包括夫妻双方及未成年子女。比如夫妻双方名下有一套房产，再买就算二套房。
三是住房套数认定。部分城市会综合考虑当地房地产市场情况等因素，根据家庭实际拥有的住房套数来判定。即使首套房没有贷款记录，但名下有房产，再次购房也可能被认定为二套房。
总之，二套房的判定会综合多种因素，不同地区可能根据当地实际情况有所差异，具体应以当地相关政策和规定为准。
二、银行如何判断是二套房
银行判断二套房主要从以下几个方面进行：
一是“认房”。银行会通过房地产管理部门的房屋登记信息系统，查询购房者家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下已登记的房产情况。若已拥有一套住房，再购房则可能被认定为二套房。
二是“认贷”。查看购房者的个人征信系统，了解其是否有过住房贷款记录。即便名下目前无房，但之前有过房贷记录且已还清，再次申请贷款购房，银行也可能将其认定为二套房。若房贷尚未还清，再次贷款购房，更会被认定为二套房。
三是综合考量。在实际操作中，有些地区可能会结合当地房地产市场调控政策等因素进行综合判断。例如，对于异地购房的情况，银行可能会根据购房者在购房所在地及户籍所在地的房产和贷款情况来认定是否为二套房。总之，银行判断二套房会综合多方面因素，以确保符合相关政策和规定。
三、一套房未还清二套房好贷吗
一套房贷款未还清时，二套房贷款存在一定情况和难度。
一方面，从政策角度看，部分地区的银行信贷政策会对此有限制。若当地执行较为严格的房地产调控政策，可能会提高二套房贷款的门槛。比如要求更高的首付比例，一般首套房首付比例可能在20%-30%左右，二套房可能会提高到40%-80%不等。同时，贷款利率也可能上浮，较首套房利率有明显提升，这会增加购房成本。
另一方面，银行会综合评估借款人的还款能力。银行会审查借款人的收入情况、负债情况等。如果借款人收入稳定且足够覆盖两套房的贷款还款额，银行可能会批准二套房贷款。但如果收入不足以支撑，银行出于风险考虑，可能会拒绝贷款申请。
总之，一套房未还清时申请二套房贷款有一定难度，能否获批取决于当地政策以及借款人自身的还款能力等多方面因素。
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