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一、住房中介费一般都是怎么收取的

住房中介费的收取方式多样，常见有以下几种情况：

一是按比例收取。这是最普遍的方式，中介机构通常按照房屋交易价格的一定比例来计算中介费。在房屋买卖中，收取比例一般在1% - 3%，具体比例会因地区、市场情况和中介公司规模而有所不同。例如在大城市，知名中介公司可能收取2% - 3%；在中小城市，可能在1% - 2%。在房屋租赁中，常见的是收取一个月租金作为中介费，由租客、房东各承担一半，也有全部由租客承担的情况。

二是定额收费。对于一些低价房屋交易或简单的租赁业务，中介公司会采用定额收费的方式，直接确定一个固定的中介费用金额，不再与房屋价格挂钩。

三是协商收费。对于一些高端房产或复杂的交易，中介费可能通过买卖双方和中介机构协商确定。这种情况下，中介可能会根据服务内容、工作难度等因素来综合定价。

需要注意，中介服务收费应明码标价，消费者在接受服务前要明确收费标准和服务内容，避免后续产生纠纷。

二、中介没告知房屋土地年限怎么办

中介未告知房屋土地年限，购房者可按以下方式处理：

- 核查合同约定：查看与中介签订的服务合同，若合同明确规定中介有义务提供房屋全面信息，包括土地年限，中介未履行该义务则构成违约。购房者可依据合同约定，要求中介承担违约责任，如退还部分中介费等。

- 协商解决：与中介沟通，指出其未告知土地年限的问题，要求中介给出解决方案。若因土地年限问题影响房屋价值，可要求中介协助与卖家协商降低房价。

- 主张撤销合同：若土地年限对购房者决定是否购买房屋有重大影响，而中介故意隐瞒，购房者可向法院或仲裁机构请求撤销房屋买卖合同。根据法律规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求撤销。

- 投诉与举报：若协商无果，可向房地产中介行业协会、消费者协会等相关部门投诉，也可向市场监管部门举报，由监管部门对中介的违规行为进行调查和处理。

三、中介房贷没办理怎么处理违约金

中介未办理好房贷，违约金的处理需依据合同约定和具体情况而定。

若中介与客户签订的合同中明确规定了房贷办理的相关条款以及未办理成功的违约责任，通常按合同约定执行。若合同约定中介未办理好房贷需支付一定比例或金额的违约金，客户可据此要求中介承担违约责任。

若合同未明确约定，需看中介是否存在过错。若因中介故意隐瞒重要信息、提供虚假资料或未履行应尽的协助义务导致房贷未办理成功，客户可主张中介承担赔偿责任。赔偿范围包括因房贷未办理造成的直接经济损失，如已支付的相关费用、因购房计划延误产生的额外支出等。

客户可先与中介协商解决，要求中介承担违约责任或赔偿损失。若协商不成，客户可收集相关证据，如合同、沟通记录、费用支付凭证等，向法院提起诉讼，通过法律途径维护自身权益。

在整个过程中，客户应注意保留好相关证据，以便在需要时支持自己的主张。

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