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一、物业给业主发律师函怎么处理

当收到物业发来的律师函时，可按以下方式处理：

（一）冷静分析律师函内容

1. 明确事由。仔细查看律师函中提到的问题，例如是否是关于物业费欠缴、小区公共区域使用违规或者装修违反规定等方面的问题。

2. 查看要求。了解物业通过律师函提出的要求，是要求立即整改、补缴费用，还是其他特定要求。

（二）核实情况

1. 如果是费用问题，检查自身是否确实存在欠费情况，是否存在误解，例如费用计算错误或者已缴费但物业未记录等。

2. 若是涉及违规行为，核实自己的行为是否真的违反了物业管理规定、业主公约或者相关法律法规。

（三）积极应对

1. 如果自身存在问题，可与物业进行沟通协商，尝试达成解决方案，如制定补缴计划或者承诺按规定整改。

2. 若认为律师函中的内容存在不实之处，应收集相关证据，如缴费凭证、证明自身行为合法合规的文件等，以书面形式回复物业或者其委托的律师，阐述事实情况并要求对方重新审查。

3. 在必要时，可以寻求第三方调解机构或者社区居委会的帮助来解决与物业之间的纠纷。

二、三年没交物业费被起诉怎么办

如果因为三年没交物业费被起诉，可以从以下方面应对。

（一）审查物业合同

1. 查看合同约定的服务内容与标准，确定物业是否存在未履行合同义务的情况。例如，合同规定的小区卫生清洁频率、安保巡逻范围等是否达到要求。若物业存在违约行为，可收集相关证据，如照片、视频、小区业主的证人证言等，用以在诉讼中进行抗辩。

（二）协商解决

1. 在诉讼过程中或之前，可以尝试与物业公司协商。主动与物业沟通，解释未交物业费的原因，比如经济困难或者对物业服务不满的具体事项。

2. 双方可以协商制定一个还款计划，例如分期支付所欠物业费，或者对物业费进行一定比例的减免（如果物业存在服务瑕疵）。

（三）遵循诉讼程序

1. 如果协商不成，要积极应对诉讼。按照法院的要求参加诉讼，提交答辩状和相关证据。

2. 法院会根据双方提供的证据和陈述进行判决。如果判决要求支付物业费，要按照判决履行义务，否则可能面临强制执行等法律后果。

三、新房没入住要交物业费吗

新房即使没入住通常也需要交物业费。

从法律规定角度看，物业服务是对整个小区的公共区域、共用设施设备等进行管理维护等工作，其服务对象是整个小区全体业主共有部分，而不是单个业主是否入住。

从合同约定方面来说，业主在收房时与物业服务企业签订了物业服务合同，合同中一般会约定业主需要按照一定标准缴纳物业费，并没有将是否入住作为缴费与否的条件。

虽然有个别地区规定了在一定情况下未入住业主可以少交物业费，例如业主收房后未装修且未入住，可按一定比例减免，但这属于特殊规定且不是普遍情形。所以，新房未入住的业主大多还是要按照合同约定缴纳物业费。

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