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一、做房产抵押如何打开局面
开展房产抵押业务，可从以下方面打开局面：
一是建立专业形象。系统学习房产抵押相关法律法规、业务流程，考取必要专业证书。打造专业团队，提高服务质量与效率，确保客户获得优质体验。
二是精准市场定位。明确目标客户群体，如中小企业主、个体工商户等，了解其需求与痛点，制定针对性营销策略。
三是拓展营销渠道。线上，利用社交媒体、法律和金融类网站发布专业内容，吸引潜在客户；线下，参加金融展会、行业论坛，与房产中介、评估机构等建立合作关系，拓展业务线索。
四是提供增值服务。除基本抵押业务，为客户提供法律咨询、融资方案设计、抵押物评估等一站式服务，增加客户黏性。
五是维护客户关系。建立客户信息管理系统，定期回访，及时解决客户问题与需求，通过良好口碑吸引新客户。
六是把控风险。建立完善风险评估与控制体系，对抵押物进行严格评估，降低业务风险，保障业务稳健发展。
二、作抵押的买卖合同有效吗
作抵押的买卖合同是否有效需视具体情况判断。
若买卖合同中约定将标的物抵押，且符合相关法律规定的有效要件，合同通常有效。一是订立合同的当事人具备相应民事行为能力，能够独立承担民事责任、理解合同内容及后果。二是双方意思表示真实，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。例如，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受欺诈方有权请求法院或仲裁机构予以撤销。三是合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。比如，买卖禁止流通物的合同就会因违法而无效。
不过，若以不动产作抵押，需办理抵押登记，抵押权自登记时设立；未办理登记不影响合同效力，但抵押权未设立。以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人。此外，若存在恶意串通损害他人合法权益等法定无效情形，合同则无效。
三、最高额抵押还能做二抵吗
最高额抵押后可以进行二次抵押。最高额抵押是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
从法律规定看，只要抵押物的价值超过所担保债权的余额部分，就可以再次抵押，但不得超出其余额部分。也就是说，若抵押物价值足够，在最高额抵押之后还有剩余价值，就能够进行二次抵押。
不过，实际操作中存在一些限制。一方面，二次抵押的抵押权实现顺序有先后之分，先登记的抵押权优先于后登记的抵押权受偿。所以二抵债权人的风险相对较高，债权实现的不确定性较大。另一方面，金融机构等抵押权人通常会综合评估抵押物状况、借款人信用等因素。如果觉得风险过高，可能不会接受二次抵押。同时，不同地区对于二次抵押的政策和要求也存在差异。
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