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一、什么情况下购房定金是可以退的

购房定金可退情况如下：

1.开发商原因：若开发商不具备售房资格，如未取得预售许可证等，购房者有权要求退还定金。此外，开发商存在违约行为，如擅自变更房屋结构、面积等与合同约定不符的情况，购房者也可要求退还定金，并可根据合同约定主张相应赔偿。

2.不可归责于双方的原因：因不可抗力、政策调整等不可预见、不可避免且不能克服的客观情况，导致合同无法履行，购房者可要求退还定金。例如，出台限购政策使购房者失去购房资格。

3.协商一致：买卖双方在合同履行过程中，经协商一致同意解除合同，且对定金退还达成一致意见，定金可以退还。

4.认购书或合同条款未达成一致：在签订正式购房合同前，若因合同条款无法协商一致，导致合同无法签订，购房者可以要求退还定金。比如，购房者对合同中关于交房时间、违约责任等条款有异议，与开发商无法达成共识。

二、签过购房认购协议可以退定金吗

签过购房认购协议后，定金是否可退需依据具体情形判断。

若因购房者自身原因不想购房，如主观改变主意，根据定金罚则，开发商有权不予退还定金。因为认购协议中定金起到担保作用，约束双方按约订立购房合同，购房者违约，定金不予退还。

若因开发商原因导致无法签订购房合同，如开发商将房屋转售他人，购房者可要求双倍返还定金。这种情况下，开发商构成违约，应承担相应责任。

若因不可归责于双方的事由，如政策调整使购房者失去购房资格，导致无法签订购房合同，购房者可要求退还定金。因为双方均无过错，不能让购房者承担不利后果。

签过购房认购协议后，定金能否退还取决于责任归属。购房者遇到问题，可先与开发商协商，协商不成，可通过法律途径维护权益。

三、没有购买资格签购房合同有效么

没有购买资格签的购房合同一般是有效的。

依据法律规定，合同生效需满足行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律和行政法规强制性规定、不违背公序良俗等条件。购房资格限制多属于行政管理性规定，并非效力性强制性规定，不具备购房资格并不直接导致合同无效。

不过，若合同明确约定以具备购房资格为生效条件，不具备资格则合同不生效。而且，即便合同有效，因无购房资格，合同可能无法履行。比如不能办理产权过户登记，买方可能构成违约，需承担违约责任，像赔偿卖方损失、支付违约金等。

在这种情况下，买卖双方应在签订合同前充分了解购房政策和自身资格情况。若签订合同后发现无购房资格，双方可协商解除合同；若协商不成，可通过法律途径解决争议。

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