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一、房产阴阳合同买卖有效吗

房产阴阳合同买卖的效力需分情况判断。

阴合同体现当事人真实意思。若内容不违反法律法规强制性规定、不违背公序良俗，通常具有法律效力。因为它是双方基于真实意愿达成的交易约定，能反映双方实际的权利义务关系。例如，双方实际约定的房屋价格、付款方式等条款在阴合同中明确，且符合法律规定，那么该部分约定对双方有法律约束力。

阳合同往往是为了规避相关税费、获取贷款等目的而签订，并非双方真实意思表示。从法律角度看，这种合同属于以合法形式掩盖非法目的，应认定为无效。比如，为少缴税费，阳合同中故意压低房屋交易价格，该价格与实际交易价格不符，此合同因违背法律规定和诚实信用原则而无效。

不过，阳合同部分条款无效，不影响其他部分效力。若合同其他条款与非法目的无关且符合法律规定，这些条款仍然有效。当阴阳合同产生纠纷时，法院一般会以阴合同作为确定双方权利义务的依据。

二、房产买卖合同什么时候签

房产买卖合同签订时间需依据具体情况确定。

在二手房交易中，买卖双方达成初步意向，对房屋价格、付款方式、过户时间等关键条款协商一致后，便可签订合同。通常在实地看房，买方对房屋状况满意，双方就交易细节达成共识，且卖方能提供合法有效的产权证明等相关文件时，即可签订。如果涉及中介，中介促成双方达成交易意向后，会协助安排签订合同。

对于新房，购房者认购房屋并支付定金后，开发商会在一定期限内通知购房者签订正式买卖合同。一般是在购房者完成购房资格审核，开发商取得预售许可证或具备现售条件的情况下进行。

签订合同前，购房者务必仔细审查合同条款，确保自身权益得到保障。若对合同内容有疑问或存在不合理之处，应及时与对方协商修改，避免日后产生纠纷。

三、房产买卖合同优先抵押吗

房产买卖合同本身不具有优先抵押的效力。

抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。这种优先受偿权是基于合法有效的抵押登记而产生。

而房产买卖合同是买卖双方就房屋买卖达成的协议，其本质是一种债权合同。签订房产买卖合同仅在买卖双方之间产生债权债务关系，买方享有的是要求卖方交付房屋并办理过户登记的请求权。

在同一房产上，如果存在有效的抵押登记和房产买卖合同，抵押权优先于基于买卖合同产生的债权。即使房屋已通过买卖合同出售给他人，但未办理过户登记，而该房屋此前已合法设立抵押，那么在债务人不履行债务时，抵押权人仍可就该房屋实现抵押权，对房屋进行拍卖、变卖等，所得价款优先用于清偿债务。不过，房屋买受人可以依据买卖合同追究出卖人的违约责任。

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