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一、租赁合同无效的几种情形

根据相关法律规定，租赁合同无效主要有以下几种情形：

第一，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，可认定有效。

第二，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。不过在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，该合同有效。

第三，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，超期部分在延长期限内有效。

第四，当事人以虚假的意思表示订立的租赁合同无效。

第五，违反法律、行政法规的强制性规定的租赁合同无效。但该强制性规定不导致该租赁合同无效的除外。

第六，违背公序良俗的租赁合同无效。

第七，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的租赁合同无效。

二、租赁合同属于有偿合同吗

租赁合同属于有偿合同。根据法律规定，有偿合同是指当事人一方享有合同约定的权利，须向对方当事人支付相应代价的合同。

在租赁合同中，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人则需要按照约定向出租人支付租金。租金就是承租人获得租赁物使用、收益权所付出的代价。这种一方提供租赁物，另一方支付租金的关系，体现了有偿的特性。

比如，个人租赁房屋居住，需每月向房东支付一定数额的房租；企业租赁设备用于生产，也要按照合同约定向出租方支付费用。所以，从租赁合同的本质和常见实践来看，它具有明显的有偿性，符合有偿合同的定义。因此，可以明确租赁合同属于有偿合同。

三、租赁期限不能超过几十年

根据我国法律规定，租赁期限不得超过二十年。这一规定出自《民法典》，旨在平衡出租人与承租人双方的利益，维护市场交易的稳定性和公平性。

若当事人约定的租赁期限超过二十年，超过部分无效。不过，租赁期限届满时，当事人可以续订租赁合同，但续订的租赁期限同样不得超过二十年。

举例而言，甲将房屋出租给乙，约定租赁期限为二十五年，此合同中前二十年的租赁约定有效，超出的五年租赁约定则无效。若甲乙在二十年后想继续维持租赁关系，可续订租赁合同，但续订期限仍不能超过二十年。

所以，在进行租赁活动签订租赁合同时，当事人应注意租赁期限的上限为二十年，避免因超过该期限使部分约定不具法律效力，从而保障自身合法权益。

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