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一、物业服务不到位可以不交物业费吗合法吗

物业服务不到位，不能一概而论地决定不交物业费是否合法。

如果物业服务存在瑕疵，例如小区垃圾清理不及时、公共区域照明维修迟缓等轻微不到位情况，业主不能直接拒交物业费。因为物业服务是一个综合性的长期服务过程，偶尔的小失误不能成为拒交的理由。业主可以通过业主委员会与物业进行沟通，要求其改进服务质量。

然而，如果物业服务存在严重不到位的情况，如小区安保形同虚设，频繁发生盗窃事件，消防设施长期失修等，这些情况严重影响业主的正常生活，损害了业主的基本权益。此时业主可以收集相关证据，如照片、视频、证人证言等，通过合法途径向物业提出整改要求，并可以根据具体情况，在与物业协商不成时，向法院提起诉讼，请求法院根据物业的服务缺失程度，酌情减免物业费，而不是直接拒交。总之，业主不能仅凭主观感受就拒绝缴纳物业费，需遵循合法合理的途径解决问题。

二、物业费收到律师函应该怎么处理

如果收到物业费的律师函，可按以下方式处理：

（一）核实情况

1. 仔细查看律师函内容，确认其中提及的欠费金额、欠费期间等信息是否准确无误。查看物业合同，核对收费标准、服务范围等条款，确定是否存在误解或计算错误。

2. 自查物业服务情况，是否存在物业未履行合同约定的服务内容，例如小区环境卫生差、安保不到位等情况。

（二）积极沟通

1. 主动与物业公司联系，以友好的态度表达愿意解决问题的意愿。如果存在对费用的疑问或对服务不满，可以向物业提出，尝试协商解决方案。

2. 若协商过程中发现是物业失误导致费用计算错误等情况，要求物业及时更正，并提供相应证明。

（三）应对措施

1. 如果经核实确实欠费且物业服务没有问题，应尽快补缴物业费，避免可能产生的法律诉讼以及进一步的费用（如违约金、诉讼费等）。

2. 如果对物业存在不满且协商无果，可以收集相关证据（如照片、视频等），准备应对可能的诉讼，在诉讼中提出反诉要求物业承担违约责任或减免物业费。

三、空置房物业费收费标准

不同地区对于空置房的物业费收费标准有不同规定。

（一）有些地区规定，业主办理入住手续后长期（通常为连续六个月以上）未入住的空置房，经业主书面告知物业服务企业，物业服务费用按照一定比例进行收取，常见的是按照70%收取，但这一比例并非全国统一标准，具体比例依各地规定有所不同。

（二）部分地区则没有针对空置房物业费的特殊规定，这种情况下即便房屋空置，业主也需全额缴纳物业费。这是因为物业服务是针对整个小区的公共区域、设施设备等进行维护、管理等，无论房屋是否空置，物业服务企业的成本投入并没有实质性减少。

（三）还有一些地区可能根据物业服务合同约定来确定空置房的物业费收取标准，如果合同中有约定空置房物业费的优惠条款，按照合同执行；若合同未约定，也可能按全额收取。

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