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一、物业买卖合同是无效对么

物业买卖合同并非当然无效，其效力需根据具体情况判断，主要从以下几方面分析：

一是合同主体方面。若签订合同的买卖双方不具备相应的民事行为能力，比如一方是无民事行为能力人，或者限制民事行为能力人在未取得法定代理人同意的情况下签订合同，那么合同可能无效。

二是合同内容方面。如果合同内容违反法律法规的强制性规定，例如买卖的物业存在产权纠纷且无法合法转让，或者合同条款存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平等情形，受损害方有权请求撤销合同，撤销后合同自始无效。

三是合同签订程序方面。若合同签订过程中存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益等违法违规行为，该合同也会被认定无效。

综上，不能一概而论地认定物业买卖合同无效，要结合具体的事实和法律规定来确定其效力。

二、如何反诉讼物业公司

若要反诉物业公司，可按以下步骤进行：

一是明确反诉事由。需确定物业公司存在的违约或侵权行为，例如未按合同约定提供物业服务，像小区卫生长期不达标、安保措施不到位导致业主财产受损等；或者存在擅自提高收费标准等侵害业主权益的行为。

二是收集证据。这是关键环节，包括拍照、录像记录小区环境脏乱差的状况，收集与物业沟通协商的记录如聊天记录、邮件等，若有财产损失还需提供相关损失的证明材料，如财物清单、维修费用单据等。

三是撰写反诉状。写明双方当事人基本信息，清晰陈述反诉请求，如要求物业公司承担违约责任、赔偿损失等，详细阐述事实与理由，即说明物业公司具体的违约或侵权行为及给业主造成的影响。

四是向有管辖权的法院提交反诉状及证据材料，并按规定缴纳诉讼费用。之后等待法院立案、审理，积极参与诉讼过程，维护自身合法权益。

三、物业合同违约金上限怎么算赔偿

物业合同违约金的赔偿上限计算，需综合多方面因素考量：

其一，有约定从约定。若物业合同中明确约定了违约金的具体数额或计算方法，且该约定不违反法律法规的强制性规定，一般应按照合同约定执行。比如约定按欠费金额的一定比例支付违约金。

其二，若合同未约定或约定不明，可参照相关法律规定及实际损失确定。根据《民法典》规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。一般认为，违约金超过造成损失的30%可认定为“过分高于”。

其三，实际损失的考量。在确定违约金数额时，需考量因违约行为给对方造成的实际损失，包括直接损失和间接损失。例如，因物业服务不到位导致业主财产受损等产生的损失。

总之，物业合同违约金上限的确定需结合具体合同约定及实际损失情况，遵循公平合理原则。

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