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一、首套房和二套房如何认定
首套房和二套房的认定在不同情形下有所不同，主要分为以下两种情况：
一是贷款认定标准。贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房，算首套房；若贷款未结清，算二套房。个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定为二套房以上。夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例；若贷款未还清，算二套房以上。
二是房产登记认定标准。全款买过一套房，再买房申请贷款，算首套房。全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房，算首套房。当地暂不具备房屋登记系统的查询条件的，银行尽职调查核实购房人已有一套住房的，再买房算二套房。个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款时算首套房。
二、首套房和二套房差多少钱
首套房和二套房的费用差异受多种因素影响，主要体现在首付和贷款利率方面。
首付比例上，不同地区政策不同。一般首套房商业贷款首付比例在20%-30%，公积金贷款首付比例可能低至20%。而二套房商业贷款首付比例通常在30%-70%，公积金贷款二套房首付比例也会相应提高。以一套总价200万的房子为例，若首套房首付30%，需支付60万；二套房首付50%，则需支付100万，两者首付相差40万。
贷款利率方面，首套房贷款利率通常会有一定优惠，相对较低。二套房贷款利率一般会在基准利率基础上上浮，还款利息会增加。同样以200万贷款为例，贷款期限30年，首套房利率按4.5%计算，等额本息还款总利息约160万；二套房利率上浮10%按4.95%计算，总利息约180万，利息相差约20万。
此外，在税费上，首套房契税根据面积不同有优惠，90平及以下按1%征收，90平以上按1.5%征收；二套房契税一般按3%征收。
三、如何查首套房还是二套房
查询是首套房还是二套房，有以下几种方式：
1.不动产登记中心查询：本人携带有效身份证件前往当地的不动产登记中心，向工作人员提出查询申请，他们会依据系统记录，提供名下房产的登记信息，从而确定是否为首套房。
2.银行征信查询：贷款买房时，银行会查询借款人的征信报告。征信报告能体现名下的住房贷款记录，若有住房贷款记录，再买房可能被认定为二套房；若无，则可能为首套房。
3.住房和城乡建设局网站：部分地区的住房和城乡建设局官网提供房产信息查询服务。注册并登录相关网站，按指引输入个人身份信息，即可查询名下房产情况。
4.咨询开发商或中介：购房时，可向开发商或房产中介咨询。他们有一定经验，能根据提供的信息，初步判断是首套房还是二套房，但最终结果仍以相关部门查询为准。
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