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一、房产证上是出让还是转让
房产证上一般体现的是“出让”而非“转让”。“出让”和“转让”在土地性质相关概念中有不同含义。
土地出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。在房产证及相关土地使用性质的表述里，“出让”表明该土地是通过出让这种一级市场的方式获得使用权，意味着土地使用者向国家缴纳了土地出让金，通常在后续房产交易等方面限制相对较少。
而“转让”是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与等，它是土地使用权在二级市场上的流转。房产证是对房屋所有权的证明文件，主要反映土地原始取得方式，所以通常记录的是“出让”情况，而非“转让”。如果想明确土地使用性质及相关情况，可查看房产证、土地使用证等证件记载内容，也能到当地不动产登记机构查询核实。
二、房产证能写三个人名字吗
房产证可以写三个人的名字。在法律上，房屋作为不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。多人共同购买房产，登记为共有产权人是受法律认可和保护的。
多人共有房产分为按份共有和共同共有。按份共有是指共有人按照各自的份额，对共有房产分享权利和分担义务。比如三人按不同比例出资购房，可在房产证上注明各自所占份额。共同共有则是共有人对房产共同享有权利、承担义务，通常在夫妻、家庭成员等关系中较为常见。
在办理登记时，需所有共有人共同到场，并提交相关材料，如身份证、购房合同等。若不能亲自到场，需办理委托公证，由受托人代为办理。写三个人名字后，三人对房产都拥有相应权益，若要对房产进行处分，如出售、抵押等，一般需所有共有人一致同意。
三、房产证是收房后才办的吗
房产证不一定在收房后办理，其办理时间因情况而异。
在期房买卖中，一般是先收房，然后再办理房产证。购房者收房意味着对房屋实体进行了接收，确认房屋符合交付标准。之后，开发商需完成相关手续，如房屋初始登记等，购房者才能去办理房产证。通常开发商会在合同中约定一个办理房产证的期限，一般在交房后的一定时间内完成。
对于现房买卖，理论上在完成房屋交易手续、付清房款等款项后，就可以办理房产证，不一定非要先收房。只要买卖双方资料齐全，符合相关规定，随时能去不动产登记机构申请办理。
所以，收房和办理房产证之间没有绝对的先后顺序，要依据具体的购房情况和合同约定来确定。
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