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一、房产证办理是不是必须本人才能办理

房产证办理并非必须本人办理。本人可亲自前往办理，按流程准备相关材料，向不动产登记机构提出申请。若本人无法亲自办理，可通过委托他人的方式完成。

委托他人办理需出具授权委托书。如果是委托普通公民代办，需办理委托公证，以证明委托行为是本人真实意愿，确保受托人有合法权限处理房产证办理事宜。若受托人是房地产中介等专业机构，在提供授权委托书等相关文件后，也可代为办理。

另外，在特殊情况下，如本人为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，由其法定代理人代为办理房产证。法定代理人需提供能证明其监护关系的材料，以保障办理行为的合法性和有效性。

二、房子房产证上写谁的名字就是谁的吗

房产证上写谁的名字不一定意味着房子就完全归谁。

从一般情况来看，我国不动产实行登记制度，房产证是房屋所有权的重要凭证，登记在房产证上的人通常被推定为房屋的所有权人，在对外公示和对抗第三人方面具有法律效力。比如在房屋交易、抵押等活动中，以房产证登记的产权人进行相关操作。

然而，存在特殊情形。如果有证据证明购房款是由他人实际出资，且双方存在借名买房等约定，实际出资人可以通过诉讼等方式主张房屋的实际所有权。例如夫妻在婚姻关系存续期间，用共同财产购买房屋，即便只登记在一方名下，也属于夫妻共同财产。另外，若存在继承纠纷，即便房屋登记在一人名下，其他合法继承人也可能对房屋享有相应权益。

所以，判断房屋归属不能仅依据房产证上的名字，还需综合考虑购房资金来源、双方约定、婚姻状况等多方面因素。

三、房产证和土地证换不动产证要收费吗

房产证和土地证换不动产证是否收费需分情况来看。

若属于不动产统一登记制度实施后，进行“两证换一证”的首次登记，通常不收取费用。这是为推动不动产统一登记工作的顺利开展，减轻群众负担。比如在很多城市，居民主动申请将房产证和土地证换成不动产证时，相关部门不额外收取登记费用。

但如果在换证过程中，涉及一些特殊情况，可能会产生费用。例如，申请人要求对不动产进行测量、评估等额外服务，这些服务项目需要专业机构操作，会按照市场定价产生相应费用。还有若申请变更登记内容，导致不动产的性质、面积等发生变化，可能要重新进行测绘等工作，此时可能产生一定费用。

此外，各地政策可能存在差异，部分地区会根据当地实际情况制定收费标准。在办理换证业务前，建议前往当地不动产登记机构咨询，明确具体收费情况。

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