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一、物业费拖欠收到律师函怎么处理

如果收到物业费拖欠的律师函，可按以下方式处理：

（一）核实情况

1. 检查物业费是否确实存在拖欠。查看物业管理服务合同，确认费用计算依据、缴费周期等规定，可能存在计算错误或者对缴费期限有误解的情况。

2. 审查物业服务质量。若物业未履行合同约定的服务内容，如小区卫生打扫不及时、安保不到位等，可以收集相关证据，这可能成为减免物业费或者抗辩的理由。

（二）积极沟通

1. 主动与物业公司联系，表明收到律师函并且有解决问题的意愿。可以尝试协商物业费的减免或者制定合理的缴费计划，尤其是在对物业服务存在不满的情况下。

2. 如果协商不成，可以要求与物业公司负责人或者业主委员会进行面谈，在面谈中明确双方的权利义务，寻求解决方案。

（三）应对法律程序

1. 如果沟通无法解决问题，且自己确实存在欠费情形，在律师函规定的期限内补缴物业费，避免进一步的法律纠纷，如被起诉到法院。

2. 若认为自己不应缴纳或者不应全额缴纳，可等待物业公司是否起诉。一旦被起诉，积极应诉，向法院陈述事实和理由，并提供相应证据。

二、物业费从什么时候开始算

物业费的起算时间通常依据物业服务合同的约定。

如果是新建住宅小区，一般从交房之日起开始计算物业费。这里的交房是指开发商按照合同约定将符合交付条件的房屋交付给业主，业主接收房屋之时起，就有义务按照合同约定支付物业费。

在二手房交易中，如果没有特殊约定，物业费从房产所有权转移，新业主接收房屋后开始计算。新业主需承担起支付物业费的责任。

不过，有些特殊情况也可能影响物业费起算时间。例如，房屋存在质量问题未能及时解决，在一定程度上影响业主正常使用房屋，这种情况下业主可以与物业服务企业协商物业费起算时间。总之，具体的物业费起算时间应以合同约定为准，若存在争议可通过协商或者法律途径解决。

三、物业费合同怎样有敌

你想问的可能是“物业费合同怎样有效”。

一份有效的物业费合同需要满足以下条件。其一，合同主体适格，即签订合同的物业服务企业必须具有相应的物业服务资质，业主也必须是具有民事行为能力的主体。其二，合同内容合法合规，包含物业服务的内容（如保洁、绿化、安保等服务的范围和标准）、物业费的收费标准、缴费方式、服务期限等条款都必须符合法律法规的规定，不得存在违反法律法规强制性规定的内容，例如不合理的高额收费或者超范围的免责条款等。其三，意思表示真实，签订合同过程中，物业服务企业和业主双方都必须是在自愿、平等、协商一致的基础上订立合同，不存在欺诈、胁迫或者重大误解等影响意思表示真实的情形。满足以上条件的物业费合同通常是有效的。

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