【摘要】中天法律咨询网为您整理了《如何将抵押人的房产过户》的相关内容，希望对您有所帮助。由于每个案件的情况和证据不同，具体结果可能有差异。建议您咨询专业律师，仅需3~15分钟即可获得权威解答！
一、如何将抵押人的房产过户
要将抵押人的房产过户，需按以下步骤操作：
1.解除抵押：抵押期间，抵押房产一般不能过户。抵押人应先与抵押权人协商，偿还全部债务，办理解除抵押手续，从不动产登记机构获取房产解押证明。
2.协商过户：解押完成后，抵押人与买受人就房产过户事宜达成一致，签订房屋买卖合同，明确双方权利义务，合同内容应符合法律规定。
3.准备材料：准备身份证、房产证、房屋买卖合同、完税证明等必要材料。材料务必真实、有效，否则会影响过户办理。
4.申请过户：双方共同到当地不动产登记机构提出过户申请，填写申请表并提交相关材料。登记机构会对材料进行审核，必要时实地查看房产情况。
5.缴纳税费：根据规定，缴纳契税、个人所得税、增值税等相关税费。税费标准依房产性质、交易价格等因素而定。
6.完成过户：经审核通过且税费缴纳完毕，不动产登记机构会办理产权变更登记手续，买受人领取新的房产证，至此房产过户完成。
二、如何界定福利房房产抵押
界定福利房房产抵押需从多个方面入手。
首先，要明确福利房产权性质。福利房一般是单位为解决职工住房问题而给予的一种福利，其产权可能存在不同情况。有的福利房职工拥有完全产权，可自由处分包括抵押；有的可能只有部分产权，单位保留一定权益，这种情况下抵押会受限制。
其次，查看相关政策和合同约定。单位分配福利房时，往往会有相关政策文件和购房合同，其中可能对房产抵押有明确规定。若合同限制抵押，职工擅自抵押可能构成违约。
再者，办理抵押手续的合规性。合法有效的抵押需按规定办理抵押登记。若福利房符合抵押条件，抵押双方需到相关不动产登记机构办理登记手续，抵押权自登记时设立。未办理登记的，抵押可能不生效或不能对抗善意第三人。
最后，考虑土地性质。部分福利房土地为划拨性质，抵押时可能需先补缴土地出让金或遵循相关规定。因为划拨土地与出让土地在权益和处置上存在差异，这会影响福利房抵押的界定和操作。
三、如何交易抵押的商铺房产
交易抵押的商铺房产，需按以下步骤进行：
1.确认抵押状况：卖方要明确告知买方商铺已抵押的事实，双方需核实抵押金额、期限和抵押权人等信息。可通过查询不动产登记中心档案或直接向抵押权人了解情况。
2.获得抵押权人同意：根据法律规定，抵押期间转让抵押物，需经抵押权人同意。卖方应与抵押权人沟通，获取其书面同意转让的文件。
3.协商交易方式：
-提前还贷解押：卖方筹集资金提前还清贷款，解除抵押后再进行交易。可自筹资金，也可由买方提供部分购房款用于解押，但要保障资金安全，可通过资金监管等方式。
-转按揭：若银行允许，可办理转按揭手续，将原抵押关系转移到买方名下。但转按揭手续较复杂，不同银行政策有差异。
4.签订合同：买卖双方签订详细的买卖合同，明确抵押情况、解押方式、违约责任等条款，保障双方权益。
5.办理过户手续：解押完成后，买卖双方共同到不动产登记中心办理产权过户手续，将商铺产权转移至买方名下。
交易抵押商铺房产风险较高，建议买卖双方咨询专业律师，确保交易合法合规。
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