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一、银行抵押房产如何变卖
银行抵押房产变卖一般按以下步骤进行：
1. 确认违约与启动程序：当借款人未能按约定偿还贷款，银行有权依据抵押合同和相关法律规定启动变卖程序。银行会先书面通知借款人，告知其违约情况及银行将采取的措施。
2. 进行房产评估：银行会委托专业的评估机构对抵押房产进行评估，确定其市场价值。这一评估结果将作为后续变卖价格的重要参考。
3. 选择变卖方式：通常有拍卖和协议转让两种方式。拍卖是常见的途径，银行会联系有资质的拍卖公司，由拍卖公司发布拍卖公告，组织竞买人参与竞拍。协议转让则是银行与有意向的买家协商房产价格和交易条件。
4. 完成交易与清偿债务：若通过拍卖，竞拍成功后，买受人需按规定支付价款。若为协议转让，双方签订转让合同后，买家支付款项。银行在收到变卖款项后，会先用于清偿借款人的贷款本息及相关费用，如有剩余则返还给借款人。
在整个过程中，银行需严格遵循相关法律法规，保障各方的合法权益。借款人在得知违约情况后，也可尝试与银行协商解决，避免房产被变卖。
二、已有房产抵押如何卖房
已有房产抵押情况下卖房，可按以下步骤操作：
第一，提前还款解押。卖方自筹资金或通过买方首付款，还清银行贷款，办理解除抵押手续。需注意与贷款银行沟通，明确还款流程与要求，避免产生额外费用与纠纷。
第二，转按揭。若买方也需贷款购房，可申请转按揭，将原房产的抵押关系转移到买方名下。不过，并非所有银行都支持该业务，且手续较为复杂，需提前向相关银行咨询。
第三，用买方首付款解押。这是常见方式，卖方与买方协商，用买方支付的首付款还清剩余贷款，办理解押手续。但买方会有一定风险，卖方要取得其信任，可通过第三方监管等方式保障资金安全。
第四，借助担保公司。卖方也可找正规担保公司，由其出资还清贷款解押。不过需支付一定的担保费用，要综合评估成本与风险。
在整个交易过程中，买卖双方需签订详细合同，明确各方权利义务，确保交易合法合规、安全有序。
三、一房二卖是民事纠纷吗
一房二卖通常属于民事纠纷。在这种情况下，出卖人就同一房屋与不同买受人分别订立买卖合同。
从法律性质看，一房二卖主要涉及合同违约和欺诈等民事法律关系。对于无法取得房屋的买受人，出卖人构成违约，买受人可依据合同约定和相关法律规定，要求出卖人承担违约责任，如返还已付购房款及利息、赔偿损失等。若出卖人在订立合同时存在欺诈行为，买受人还有权请求撤销合同，并要求出卖人承担相应赔偿责任。
不过，在特定情形下，一房二卖可能涉嫌刑事犯罪。如果出卖人以非法占有为目的，通过虚构事实、隐瞒真相的方式，骗取买受人购房款，且达到一定数额标准，就可能构成合同诈骗罪。此时案件性质从民事纠纷转变为刑事案件。
总体而言，一般的一房二卖以民事纠纷处理为主，通过民事诉讼途径解决；但符合犯罪构成要件时，将面临刑事法律制裁。
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