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一、土地先租再办征用手续违法吗
土地先租再办征用手续存在违法风险。
从法律规定看，土地征收有着严格的法定程序。必须先由相关部门按照规定进行审批，获批后才能实施征收行为。未经合法审批就进行所谓的“租用”土地并后续补办手续，打乱了正常的土地管理秩序。
先租后征可能存在规避法定征地程序的问题。征地涉及到一系列对被征地农民权益保障、土地用途变更等方面的规定，比如要进行公告、补偿安置等。先以租赁形式占用土地，可能导致农民的知情权、参与权等无法得到充分保障，补偿也可能不合理。
同时，这种做法可能使土地实际用途与审批不符。租赁土地的用途通常与征地后的用途有差异，先租后征容易造成土地被违规使用。
不过，如果在后续办理征用手续过程中，严格按照法定程序完成了所有审批，且对相关权益人进行了合理补偿，纠正了前期不规范行为，可能会避免被认定为严重违法，但仍需对前期行为的不规范进行处理。
二、土地转租承包人能直接转让吗
土地转租承包人通常不能直接转让。根据法律规定，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。
如果是土地转租承包人要再次转让，情况更为复杂。首先，要看其与原承包人签订的转租合同中是否有关于再次转让的约定。若合同明确禁止再次转让，那么转租承包人直接转让的行为就构成违约，原承包人有权追究其违约责任。
即便转租合同未禁止再次转让，再次转让也需经原承包人和发包方同意。因为土地的流转涉及到发包方的权益和土地使用的合规性。未经同意擅自转让，发包方有权要求解除流转合同，收回土地承包经营权。所以，土地转租承包人不能随意直接转让，需遵循法律规定和合同约定，获得相关方的同意。
三、小区一楼的门面出租费归谁的
小区一楼门面出租费的归属需根据具体情况判断。
若门面具有独立产权，其所有权人拥有出租权，出租费自然归该所有权人。比如开发商持有产权，出租费就归开发商；若已出售给业主，出租费则归业主。
若门面属于全体业主共有，依据《民法典》规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。这种情况下，出租门面的收益应归全体业主。通常，这笔收益会由业主委员会管理，也可能委托给物业服务企业代管。收益一般用于补充专项维修资金，或按照业主大会的决定使用。
若门面在建设规划中属于配套公共设施，且未计入业主公摊面积、由开发商投资建设，开发商可能拥有一定的处置权，出租费可能归开发商，但具体还需看购房合同约定。
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