一、合同的成立要经过要约和承诺阶段依据我国相关法律的规定，合同的订立是需要经过要约和承诺两个阶段的，但合同的成立不一定要经过要约和承诺两个阶段，合同自当事签字或者盖章时成立。《中华人民共和国合同法》第十三条

需要根据承租人因疫情影响居住的具体情况而定。疫情是不可抗力因素，但是能否作为减免租金的法定事由是实际情况实际分析的。如果因疫情隔离对房屋使用了居住功能的，未影响到原租赁合同目的中的使用用途，不可主张减免租金