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一、出租合同解除,转租合同还有效吗

出租合同解除后，转租合同的效力需分情况判断。

若出租人事先同意转租，且转租合同无其他导致无效的情形，那么转租合同依然有效。在这种情况下，次承租人可依据转租合同向承租人主张违约责任。因为出租人与承租人的租赁关系解除，不影响承租人与次承租人之间的合同效力，只是承租人无法继续履行转租合同，需承担相应违约后果。

若出租人不同意转租，出租人有权解除与承租人的出租合同。这种情况下，转租合同可能被认定为无效。因为承租人未经出租人同意擅自转租，违反了法律规定和原租赁合同约定。此时，次承租人可要求承租人返还已支付的租金、押金等费用，并赔偿相应损失。

综上，出租合同解除后，转租合同不一定无效，要根据是否经出租人同意转租等具体情况来确定。

二、出租合同一年只租两个月退租可以吗

出租合同签了一年，只租两个月就退租在法律上有一定操作空间，但需视具体情况判断。

若合同中有关于提前退租的约定，比如约定租客有权提前一定时间通知房东后解除合同，或支付一定违约金即可提前退租，那么租客按约定操作是可行的。例如合同约定提前一个月通知房东并支付一个月租金作为违约金就能退租，租客照做便可。

要是合同没有提前退租相关约定，租客单方面提前退租属于违约行为。房东有权要求租客继续履行合同，若租客坚决退租，房东可追究其违约责任，如要求赔偿因提前退租造成的损失，像寻找新租客期间的空租期损失等。

不过，若存在特殊情况，如房屋出现严重质量问题影响正常居住使用，租客可依据相关法律规定解除合同，且无需承担违约责任。

租客有提前退租想法时，应及时与房东沟通，争取达成双方都能接受的解决方案。

三、作为出租方在合同中要注意哪些问题

作为出租方，在合同中需注意以下问题：

1.明确租赁双方信息：详细填写双方姓名、身份证号、联系方式、地址等，以保障沟通顺畅和权责明确。

2.确定租赁物信息：清晰描述租赁物的名称、数量、规格、用途等。比如房屋租赁，要写明地址、面积、户型等，避免日后因租赁物情况产生纠纷。

3.租金及支付方式：明确租金金额、支付周期（月付、季付等）和支付方式（现金、转账等）。规定逾期支付的违约责任，如收取滞纳金等。

4.租赁期限：写明起始和结束日期，约定续租或提前终止合同的条件和程序。若提前终止，需明确违约方应承担的责任。

5.维修责任：确定租赁期间租赁物的维修责任归属。一般情况下，出租方负责房屋主体结构等重大维修，承租方负责日常使用中的小损坏维修。

6.违约责任：详细约定双方违约的情形和相应的赔偿方式。如承租方未经同意转租、拖欠租金，出租方擅自提前收回房屋等违约行为的责任。

7.保险条款：根据租赁物性质，可约定是否购买保险及费用承担方，降低意外风险损失。

8.争议解决：约定纠纷解决方式，如协商、仲裁或诉讼，明确具体的仲裁机构或管辖法院。

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