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一、房屋买卖无效合同的认定
房屋买卖无效合同的认定主要依据《民法典》等相关法律规定，具体情形如下：
1. 主体不适格：无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效。比如精神病人在发病期间签订的合同，因其不能辨认自己行为，该合同自始无效。
2. 意思表示不真实：一方以欺诈、胁迫手段，使对方在违背真实意思情况下签订的合同，受欺诈、胁迫方有权请求法院或仲裁机构认定无效。例如卖方故意隐瞒房屋重大质量问题与买方签订合同。
3. 违反法律、行政法规强制性规定：违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同无效。比如未取得预售许可证的开发商与购房者签订的商品房预售合同。
4. 恶意串通损害他人合法权益：双方当事人恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同无效。如买卖双方为逃避债务，低价转让房屋。
5. 以合法形式掩盖非法目的：这类合同表面合法，实质为掩盖非法交易。例如以房屋买卖形式掩盖非法集资行为。
合同被认定无效后，因该合同取得的财产应予以返还，不能返还或没必要返还的，应折价补偿，有过错的一方应赔偿对方损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。
二、房屋买卖协议合同有效吗
房屋买卖协议合同一般是有效的，但需满足一定条件。
有效的房屋买卖协议合同需主体适格，即双方具有相应民事行为能力，能够独立承担民事责任。意思表示应真实，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形，是双方在平等、自愿基础上达成的一致意见。协议内容要合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体和他人合法权益，比如不能买卖违法建筑。
不过，若存在法定无效情形，合同则无效。比如一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。
此外，有些地方可能对房屋买卖有特殊规定和政策，合同也需符合这些要求。若涉及无权处分等情况，合同效力可能待定。所以判断房屋买卖协议合同是否有效，要综合多种因素具体分析。
三、房屋能否附条件买卖合同
房屋可以附条件签订买卖合同。附条件的合同是指当事人在合同中特别约定一定的条件，以条件是否成就来决定合同效力的发生或消灭。
在房屋买卖领域，附条件买卖合同较为常见。所附条件可以是生效条件，即合同在条件成就时才生效。例如，约定买方成功获得银行贷款作为合同生效条件，若买方最终未获得贷款，合同可能不生效。也可以是解除条件，即合同在条件成就时失效。比如，约定卖方在一定期限内找到更合适的买家，原房屋买卖合同即解除。
不过，所附条件需符合法律规定和公序良俗。条件必须是将来可能发生的事实，且具有不确定性。如果条件违法或违背公序良俗，该条件将被认定无效，可能影响合同效力。同时，当事人应遵循诚实信用原则，不得恶意促成或阻止条件的成就。若一方为自己的利益不正当地阻止条件成就，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
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