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一、二套房的认定标准是什么
二套房的认定标准主要有以下几种情况：
一是“认房又认贷”。若借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下在拟购房所在地已有住房，或者借款人家庭已利用贷款购买过一套（及以上）住房，再次申请贷款购买住房的，通常会被认定为二套房。比如，之前贷款买过房，贷款已结清，再贷款买房仍算二套房；或者名下有一套房，再贷款买房也算二套房。
二是在房产登记信息系统中，家庭名下已有一套住房，再购买住房的，认定为二套房。即便之前的住房是全款购买，再次购房时也会按照二套房的标准来认定。
三是夫妻双方，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款的，也可能被认定为二套房。具体认定标准可能因地区政策不同而有所差异，在购房前应向当地房地产管理部门或相关金融机构详细咨询确认。
二、二套房的认定标准面积
二套房的认定标准通常与房屋面积并无直接关联，主要依据以下几种情况来确定：
一是“认房又认贷”。即如果借款人家庭名下在本地拥有一套住房，再申请贷款购买住房，不论之前的住房贷款是否结清，都算作二套房。比如，某家庭已购买一套住房且贷款尚未还清，此时再贷款买房，此房即为二套房。
二是“认房不认贷”。主要看家庭名下实际拥有的住房套数，若已拥有一套住房，再次购买住房就认定为二套房，而不论之前购房是否有贷款或贷款是否结清。例如，某家庭曾全款购买一套房，后续再买房就属于二套房。
三是“认贷不认房”。只要借款人有过房贷记录，无论其名下是否有住房，再次申请贷款买房都被视为二套房。例如，某家庭之前贷款买过房但已将房屋出售，名下无房，再次贷款买房仍算二套房。
总之，二套房认定主要关注家庭住房及贷款情况，而非房屋面积。
三、二套房的认定标准
二套房的认定标准主要有以下几种情况：
其一，贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房算首套；若贷款未结清，再次贷款买房则算二套。
其二，个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定为二套房以上。
其三，夫妻双方中一方婚前购房使用商业贷款，另一方婚前购房用公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行会根据借款人的偿付能力、信用状况等因素灵活把握贷款政策；若贷款未还清，则算二套房。
其四，准备结婚但还未领取结婚证的两人，一方名下有房产和房贷未还清，另一方没有任何房产和房贷记录，现在两人一起购买新房，登记两个人名字，没有贷款记录的人申请贷款，也算二套房。
此外，不同地区可能会根据当地房地产市场情况，对二套房认定标准有所调整和细化。
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